주택공급 활성화 방안 하위법령 입법예고




국토교통부에서는 주택공급 활성화 방안의 후속조치로서 위축된 주택공급을 신속히 정상화하고 민간의 주택사업 여건 개선을 위해서 주요 8개 법령 훈령을 10월 17일(화)부터 ~ 10월 18일(수) 사이에 주택공급 활성화 방안 하위법령 입법예고합니다

 

주택공급 활성화 방안 하위법령 입법예고 주요내용

1. 입법예고사항

① 공동주택용지 전매제한 한시 완화

택지개발촉진법 시행령 및 공공주택 특별법 시행령 일부개정령안 입법예고를 2023년 10월 18일부터 ~ 11월 2일까지 15일간 실시합니다

현재 공동주택용지는 토지 소유권이전등기를 마친 후 전매가 가능하나, 최근 금리.공사비 인상, 부동산 시장 침제 등으로 인해 사업 추진이 어려운 공동주택용지가 증가하는 상황입니다

개정안은 공동주택용지도 단독주택용지처럼 계약일로부터 2년 이후에는 최초 공급가격 이하로 전매를 허용하되 시행ㅇㄹ로부터 1년간만 1회에 한하여 한시로 완화합니다

* 단독주택용지는 계약 후 2년(또는 잔금납부일) 이후 공급가 이하로 전매 허용 중

다만 벌떼입찰 등 부작용 방지를 위해 공정거래법상 계열회사 간 전매는 지속 제한합니다

이를 통해 현재 주택 건설사업 추진이 어려운 공동주택용지가 지금 여력이 있는 사업자 등에게 양도됨으로써 정체된 주택건설 사업이 조속히 재개될 수 있을 전망입니다

 

② 신탁사 사업시행자 지정요건 완화

도시 및 주거환경정비법 시행령 일부개정령안 입법예고를 23. 10. 18부터 ~ 11.2까지 15일간 실시합니다

현재 신탁사가 시행자로 지정되기 위해서는 조합설립 수준의 동의(토지주 3/4 이상) 요건 외에, 토지면적 1/3이상 신탁이 필요합니다

* 나머지 토지소유자는 이주 후 착공 전까지 사업시행자에게 신탁

개정안은 사업시행자 지정을 위한 요건을 3/4이상의 주민동의만 있어도 되도록 완화하는 것으로 신탁방식으로 사업추진시 토지신탁에 따른 주민불편이 해소되고 사업속도도 제고될 전망입니다

 

③ 가로주택정비사업 면적 요건 완화

소규모주택정비법 시행령 일부개정령안 입법예고를 23.10.18부터 ~ 11.2까지 15일간 실시합니다

현재 소규모주택정비사업 중 가로주택정비사업은 기본 1만㎡ 미만까지 공공성 요건 또는 소규모주택정비 관리지역내 시행할 경우 최대 2만㎡ 미만까지 사업 시행 가능하나,

면적제한으로 인해 사업대상지가 한정되어 있고 효율적 건물배치 곤란 등 사업성에 한계가 있었습니다

개정안은 지자체 LH 참여 등 공공성이 확보되고, 소규모주택정비 관리지역 내에서 시행하는 가로주택정비사업의 경우 최대 4만㎡미만 까지 시행할 수 있도록 면적요건을 완화하는 방안입니다

이를 통해 가로주택정비사업의 대상지 확대 및 사업성 개선으로 노후.저층 주거지역 등 도심지 내 주택공급에 기여할 것으로 기대됩니다

 

④ 도시형 생활주택 주차장 완화

주택건설기준 등에 관한 규정 일부개정령안 입법예고를 23.10.18부터 ~ 11.2까지 15일간 실시합니다

주택건설기준 등에 관한 규정 일부개정령안 입법예고를 23.10.18. 부터 ~ 11.2까지 15일간 실시합니다

현재 도시형 생활주택 중 전용면적 60㎡ 이하인 소형주택은 일반 공동주택 대비 주차장 기준이 완화(세대당 0.7대 → 0.6대)되어 있으나, 최근 도시형 생활주택의 공급 물량이 크게 감소하고 있는 상황입니다

개정안은 도시형 생활주택 중 소형 주택을 역세권이면서 상업.준주거 지역에 건설하고, 전체 주차공간의20%를 공유차량 전용 주차장으로 할당하는 경우 주차장 기준을 세대당 0.4대로 30% 가량 추가 완화합니다

이를 통해 교통 여건이 우수한 지역에 사회초년생 등 1~2인 가구를 위한 소형 주택 공급이 확대될 것으로 기대됩니다

 

⑤ 청약시 무주택 간주기간 확대

주택공급에 관한 규칙 일부개정려안 입법예고를 23.10.17부터 ~ 11.3까지 17일간 실시합니다

현재 전용면적 60㎡ 이하로서 공시가격 1.3억원(지방 8천만원) 이하인 주택을 보유하더라도 민영주택 일반공급을 신청하는 경우 무주택으로 가주하고 있습니다

하지만 그간 민영주택 일반공급에만 적용됨에 따라 생애최초 특별공급 및 공공주택 청약 시에는 혜택을 받지 못하였고, 금액 기준 또한 2015년 이후 변경이 없어 사회초년생 등이 이용하기에 한계가 많았습니다

개정안은 무주택 간주 소형.저가주택 금액기준(공시가격)을 수도권은 1.6억원, 지방은 1억원으로 각각 상향하고, 적용되는 청약유형도 민영주택 특별공급, 공공주택 일반공금 및 특별공급까지 확대 합니다

이를 통해 사회초년생 및 신호부부 등이 비아파트 등을 소유하더라도 청약상 불이익이 해소되어 주거약자의 주거상향에 기여하고 비아파트의 공급 여건이 개선될 것으로 기대됩니다

 

⑥공공지원 민간임대주택 임차인 자격 완화

민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 일부개정령안 입법예고를 23.10.18부터 ~ 11.2까지 15일간 실시합니다

현재 공공지원민간임대주택은 무주택자를 대상으로 임차인을 모집하고 준공 후 입주 개시일까지 임대되지 않은 경우에 임차인 자격을 완화하여 유주택자에게도 공급할 수 있습니다

하지만 건설 초기 임차인 모집시 무주택자 입주수요가 부족한 경우에도 준공 후 입주 개시일까지 임차인 자격을 완화할수 없어 임차인 모집과 사업추진에 어려움을 겪는 사례가 있었습니다

개정안은 공공지원민간임대주택의 임차인 자격을 완화할수 있는 시기를 임차인 모집공고 후 6개월 이후로 앞당깁니다

이를 통해 입주자 모집과 사업추진이 원활해져 공공지원민간임대주택 공급이 활성화될 전망입니다

 

2. 행정예고 사항

① 공공주택지구 전체 공동주택용지 평균용적율 기준 완화

공공주택 업무처리지침 일부 개정안 행정예고를 23.10.18부터 ~ 10.28까지 11일간 실시합니다

현재 개발제한구역을 해제하여 공공주택지구를 조성하는 경우 지구 전체 공동주택용지 평균용적률을 220% 이하로 제한하고 있습니다

다만 지구계획에 대한 통합심의委 심의 등 실제 적용과정에서 220% 상한을 필지 단위로 획일적으로 제한하는 관행과 함께,

주요교통망 중심으로 다양한 기능을 압축 개발하는 컴팩트시티와 같은 최근 도시개발 트렌드에 맞지 않다는 지적이 있었습니다

개정안은 개발제한구역을 해제하는 경우 공공주택지구 공동주택용지 평균용적률 상한을 최대 250%까지 완화합니다

이를 통해 보다 탄력적인 용적률을 적용한 컴팩트한 개발로 수도권 신도시 공공주택 공급을 확대하면서 다채로운 경관, 공원녹지, 친수공간을 활용하여 쾌적한 신도시를 조성할 계획입니다

 

② 공사비 증액 기준 구체화

민간참여 공공주택사업 시행지침 일부 개정안 행정예고를 23.10.18부터 ~ 10.28까지 11일간 실시합니다

최근 공사비 급등으로 민간참여 공공주택사업에 참여한 민간 시행자의 부담이 증가함에 따라 협약체결시 물가변동에 따른 사업비 조정에 관한 사항을 포함하도록 지침을 개정한바 있습니다

다만 사업비 조정 대상기간에 대한 구체적 기준 부재로 실제 협약체결 후 일부 기간이 물가변동 여부와 관계없이 사업비 조정 대상기간에서 제외되는 등 민간 시행자에게 불리하게 적용되는 사례가 발생하였습니다

개정안은 사업비 조정 대상기간을 협약체결일로부터 준공일까지로 기준을 명확화 합니다

이를 통해 협약체결 직후부터 준공 전까지 예상치 못한 물가변동 발생시 합리적 범위 내 사업비 조정이 가능해져 사업자 간 공평한 리스크 분담과 함께 공공주택사업에 민간 참여가 활성화될 전망입니다

 

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